Rynek nieruchomości często postrzegany jest jako sposób na zdywersyfikowanie inwestycji z giełdy. Częściowo się z tym zgadzam, ale nie do końca. Prawdziwa dywersyfikacja inwestycji to dużo bardziej złożone zagadnienie niż po prostu inwestowanie w dwie różne klasy aktywów. Dziś nie chcę rozwijać tego tematu. Te szerokie zagadnienie zostawię na odrębny wpis. Chcę jednak przybliżyć Wam 18 cykl rynku nieruchomości, który nie tylko dyryguje tym jak zachowują się ceny nieruchomości w długim terminie, ale ma również wiele wspólnego z giełdą. O tym jak cykl na rynku nieruchomości wpływa na giełdę chciałbym właśnie dziś napisać.
Nawet jeżeli bezpośrednio nie jesteście zainteresowani nieruchomościami to warto chociaż zrozumieć ten najbardziej podstawowy mechanizm, który powtarza się od dziesięcioleci, właśnie co około 18 lat. Teraz jesteśmy właśnie w najważniejszym momencie tego cyklu z punku widzenia giełdy, dlatego wydaje się to być bardzo interesujące.
18 Letni cykl na rynku nieruchomości
Zacznę od tego, dlaczego ceny nieruchomości rosną cyklicznie. Tak jak na każdym rynku aktualna cena jest wynikiem popytu i podaży.
Jeżeli na przykład wielu z nas zdecyduje, że chcemy przestać sprzątać w domu samodzielnie i zaczniemy do tego wynajmować firmy sprzątające. Te ze względu na natłok klientów nie będą one w stanie obsłużyć nas wszystkich. Korzystając z tej okazji podniosą swoje ceny i będą oferować usługi tym, którzy są skłonni za to zapłacić więcej. To z kolei przyciągnie na ten rynek więcej firm, które zaczną oferować takie usługi. Konsekwencją będzie zmniejszenie cen, ponieważ będą one między sobą konkurować o tą samą ilość klientów.
Oczywiście trend na rynku może się zmienić i możemy zdecydować się znów samodzielnie sprzątać. Podobnie jest z nieruchomościami z tą różnicą, że liczba ludności na świecie wciąż rośnie a pragnienie posiadania własnych czterech kątów nie słabnie. Każdy cykl na rynku nieruchomości kończy się wyżej niż poprzedni. To pozwala cenom nieruchomości nieustannie rosnąć.
Cykliczność jest również wynikiem ogólnej sytuacji gospodarczej, która przekłada się na to kiedy i na ile mogą sobie pozwolić kupujący.
Pierwszą osobą, która zidentyfikowała i nazwała ten cykl na rynku nieruchomości był ekonomista Fred Harrison. O tym jak już w 1997 roku przewidział kryzys na rynku nieruchomości w 2008 roku i jego innych osiągnięciach możecie przeczytać tutaj.
Fred Harrison wyróżnił 4 najważniejsze fazy.
1.Faza Regeneracji – (ang. Recovery Phase )
Kiedy spadki cen wyhamowują po zakończeniu poprzedniego cyklu, zaczyna się pierwsza faza cyklu, nazwaną fazą regeneracji. Nie jestem pewien czy to najlepsze tłumaczenie więc poprawcie mnie jeśli przychodzi Wam do głowy lepszy, polski odpowiednik.
Ceny są już na tyle niskie i zarazem stabilne (spadki wyhamowały), że na rynku pojawiają się pierwsi inwestorzy zainteresowani kupnem. Można by zaryzykować stwierdzenie, że właśnie w tym momencie na rynku pojawia się tzw. „Smart Money”. Oczywiście w tym momencie jeszcze nikt nie wie, że ceny zaliczyły dołek a przed nami są wieloletnie wzrosty. W początkowej fazie cyklu inwestorów jest bardzo niewielu głównie ze względu na fakt, że banki próbują się otrząsnąć po ostatnich spadkach i kredyt nie jest powszechnie dostępny. To samo w sobie powoduje, że ceny nie rosną dynamicznie.
Po pewnym czasie mimo, że ceny nie rosną szybko coraz więcej ludzi dochodzi do wniosku, że najgorsze za nami. Banki coraz śmielej zaczynają pożyczać pieniądze. To wypycha ceny do takich poziomów, przy których wielu inwestorów zauważa, że zarobili już sporo i ceny nie będą rosły w nieskończoność. Pod koniec tej fazy zauważycie również, że deweloperzy rozpoczynają wiele nowych inwestycji i rynek zaczyna zalewać fala nowych domów, na które wiele osób może sobie pozwolić.
2.Faza Spowolnienia – (ang. Mid Cycle Dip)
W pewnym momencie inwestorzy dochodzą do wniosku, że może pora już zrealizować zyski. Ceny domów nie wiadomo dlaczego zaczynają spadać. To również moment, w którym wzrost płac nie nadąża za rosnącą ceną nieruchomości. Z jednej strony mamy coraz więcej inwestycji a popyt zwalnia. To bardzo krótki okres cyklu gdzie rynek dostaje lekkiej zadyszki. Ta może być tłumaczona na wiele sposobów. W tej chwili w UK spowolnienie na rynku nieruchomości tłumaczone jako rynkowa niepewność ze względu na Brexit.
3.Faza Dynamicznego Wzrostu – (ang. Explosive Phase)
Ta faza jest najbardziej ekscytująca. Kredyt jest tani i ogólnodostępny. Może go dostać właściwie każdy. Raptem nie wiadomo skąd na rynku panuje przekonanie, że ceny będą zawsze szły w górę. Wyceny nieruchomości są znacząco wyższe od rzeczywistości. Każdy chce inwestować i zarabiać pieniądze. Wszyscy są przekonani, że tym razem będzie inaczej.
Co charakterystyczne, to że pod jej koniec tej fazy zazwyczaj oddawany jest do użytku kolejny najwyższy budynek na świecie albo największe centrum handlowe w Europie. Tego typu ambitne projekty często okazują się kompletną klapą i stoją puste spełniając funkcję pomników kolejnych cykli na rynku nieruchomości.
4. Faza Recesji – (ang. Recession Phase )
To faza, w której wszyscy opamiętują się i ceny nieruchomości wracają do fundamentów. Ludzie, którzy nie mogą pozwolić sobie na domy je tracą. Banki zacieśniają kryteria kredytowe. W ostatnim cyklu kilka banków zniknęło z powierzchni ziemi. Każdy myśli, że to już koniec świata i nigdy już nie będzie lepiej.
Podsumowując cykl jest umownie nazywany 18 letnich. Wynika to z faktu, że na bazie historycznych zmian cen właśnie tyle średnio trwał ten cykl. W praktyce jednak każdy z cykli jest trochę inny i może trwać dłużej lub krócej. Jego znajomość nie pozwoli Wam dokładnie przewidzieć szczytu ale na pewno pomoże zrozumieć czego można spodziewać się w najbliższym czasie ponieważ jego elementy zawsze występują dokładnie w tej samej kolejności.
Jeżeli interesuje Was to zagadnienie polecam poszukać w Google. Szczególnie angielski Internet zawiera wiele ciekawych szczegółowych informacji na ten temat.
Giełda a 18 letni cykl na rynku nieruchomości
Umownie cykl na rynku nieruchomości trwa 18 lat. Ze względu na swoją długość obejmuje on zazwyczaj w sobie dwa typowe cykle gospodarcze. Zazwyczaj dwa razy w ciągu tego okresu w gospodarce mamy do czynienia z recesją.
Jedna z nich występuje oczywiście na końcu cyklu i jest głównym powodem dlaczego ceny nieruchomości wracają do realności. To właśnie zła sytuacja gospodarcza załamuje ceny nieruchomości jak również ceny na giełdzie. Ostatnim takim odpowiednikiem był 2008 rok.
Druga z recesji zazwyczaj pojawia się w okolicach fazy krótkiego spowolnienia. Co ciekawe nie ma ona zazwyczaj dużego wpływu na ceny nieruchomości bo nie są one jeszcze mocno rozdmuchane ale potrafi wywołać bardzo duże przeceny na giełdzie. Ostatnią taką przeceną był rok 2000 kiedy to załamała się giełda, ale nie załamał się rynek nieruchomości.
Wskazówki inwestycyjne płynące z cyklu na rynku nieruchomości.
Jako inwestorzy, nieważne czy na rynku giełdowym czy nieruchomości, możemy czerpać z tej wiedzy obserwując rozwój gospodarczy oraz zachowania cen nieruchomości. Na tej podstawie będziemy w stanie łatwiej rozpoznać, w którym momencie cyklu się znajdujemy. Ta wiedza pozwoli nam na podstawie zachowań historycznych przewidzieć w zgrubnym przybliżeniu, co czeka rynek w następnym czasie.
Pozwolę sobie zaryzykować stwierdzenie, że jesteśmy właśnie w momencie przechodzenia z fazy regeneracji do fazy spowolnienia. Wzrosty cen nieruchomości wyhamowały. Inflacja szaleje. Banki centralne z nią walczą podnosząc po raz pierwszy od wielu lat stopy procentowe. To wszystko każe mi się spodziewać bardzo znaczącej korekty na giełdach całego świata. Po której nastąpi kolejna pewnie jeszcze mocniejsza hossa na giełdach i nieruchomościach.
